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第454章 追加投资谈判

  “张市长,杨市长,我也非常希望能够完美实现赵总的设计蓝图!
  但是,赵总的蓝图太恢宏,一下子追加几十亿的预算,我们承受不起!
  这还不是最重要的,老运河亮化工程是很美,但是十公里的灯光,每天消耗的电量就不是小数目,运营费又增加不少!”余庆阳苦笑道。
  “余总,虽然增加不少运营费,但是新增的那条四公里长的步行街,也能增加很多利润吧?”杨亚斌开口说道。
  “增加利润?这四公里有多少住户,杨市长心里应该大体有数吧?我估算的有两千户,差不多吧?
  拆迁安置费需要多少钱,杨市长算过没有?
  大约一千五百亩地,拆迁费就要十多亿!折合六十六万一亩!
  咱们济州的地皮什么时候这么值钱了?”余庆阳一连串的反问,把杨亚斌问的哑口无言。
  早在决定来济州投资的时候,余庆阳就对济州做了详细的调查,在确定开发老运河文化长廊之后,又对老运河两岸做了更加详细的调查。
  老运河东岸,可不是渔民新村那种,很大一部分都是违章建筑。老运河东岸全都是单位宿舍,住的大多数都是下岗职工。
  济州有一个顺口溜,从天津到南京,没有济州精。
  从顺口溜就可以看出,老济州人是多么不好惹。
  老运河东岸这块地方,一直到后世,都没有开发,就是因为拆迁成本太高。
  高到后世济州房间上万,开发商都不敢去触碰这块地。
  “这还是没有扣掉扩建新运河路,步行街占去的面积,扣掉这些面积,可利用的面积不足一千亩。
  另外,东边这块地,是绝对不能建赵胜利说的超高层,最多只能是小高层!
  按照容积率2.0来计算!
  我算不出利润增加了多少!”
  余庆阳的话很尖锐,让杨亚斌脸色有些难看,下不来台。
  “余总,先不要着急!
  我们济州这边都喜欢赵总的这个设计方案!
  而看得出,余总也很喜欢,这样咱们就有了共同点,也就有了谈下去的基础!
  至于说增加的资金多,利润低!这些都不是问题!
  我认为这些都是可以通过协商解决的!”张华出来打圆场。
  “是啊!是有谈下去的基础,咱们才做到一起的!
  但是既然谈,那就开诚布公的谈,把事情摊开了谈!
  不要总抱着,我们投资商赚多少钱的思想!
  六十六万一亩地,现在沿海的二线城市,排名前二十的二线城市也不过就这个价吧?
  咱们济州市,我说话难听点,但我不是针对谁!济州能达到三线城市吗?”
  “呵呵!余总,济州市是三线城市,这个没有什么疑问!”张华笑道。
  “余总,我刚才说的利润,并不是说你们利润有多高!
  我是说,赵总的设计方案里面考虑到了你们投资商的利润!
  如果余总感觉利润低,或者说没有利润,这个不要紧!
  咱们可以谈嘛!谈判谈判,总是要谈的!”杨亚斌这时也开口说道。
  “杨市长说的对,谈判的关键就是一个谈字!
  余总有什么想法,有什么要求,可以提出来!
  我们感觉合适,能拍板的我现在就拍板,不能拍板的,我可以向林书记汇报,召开常委会集体讨论决定!”
  余庆阳没有说话,起身出门找秘书要了一张纸一支笔,然后转身回到会议室。
  张华和杨亚斌都不知道余庆阳这是干什么,都好奇的看着他。
  余庆阳拿着笔在纸上画着,“这是老运河,这是小河,这个是按照赵胜利的设计新修的运河路!新运河路宽五十米,步行街宽三十米,步行街和新运河路之间的门面房五十米,这就去掉了一百三十米。
  然后,剩下的这是新运河路东侧用来开发房地产的地块!一块不规则的梯形,宽的地方有一五十多米,窄的地方七十米左右!长度大约四千米左右,咱们按四千米算!
  这个地块一共是四十四万平方,小高层按照2.0的容积率算,也就是八十八万平方。咱们济州现在的房价是一千五百多,咱们按照两千来算,是十七点六亿。”
  “也很可以啊!还有大约七个亿的利润!”杨亚斌随口说道。
  “呵呵!杨市长,十个亿只是拆迁成本,没有算建筑成本!不要忘了,我们还要交税!”余庆阳忍不住笑道。
  杨亚斌老脸一红,暗自后悔,刚才自己居然犯了一个大忌,说了一句不带脑子的话。
  官场上的人,领导们,说话语速都慢,这不是他们天生说话慢,是因为他们每一句话说出来之前,都要在脑子里转好几圈,才会说出来。
  就会像杨亚斌这样,是官场上的大忌,祸从口出,说不定你哪句话,就被政敌抓住,攻击自己。
  政敌的攻击,可不像余庆阳这样,嘲笑一句,那是不死不休,你死我活的攻击。
  “每平方的工程造价在八百左右,就是七个亿,这么一算两位领导就知道了,还没交税,钱就没有了!
  当然,还有这块地!”余庆阳那笔在纸上点了点,“步行街门面房,三层仿古建筑,按照济州的门面房的价格四千计算,是二十四个亿。再扣掉建造成本,每平方两千五百元左右,建筑造价是十五个亿。四公里的步行街,也需要几千万,咱们暂时先不算。
  这么算下来,我们的投资和收益就比较明白了,光是这四千米,我们一共增加了三十二个亿,而应收是四十一个亿,这里面还没算交税,算上城镇土地使用税、土地契税、营业税、城建税、教育附加税、印花税、房产税、土地增值税、企业所得税。
  张市长、杨市长,我实在看不出我们的利润在哪里?投资三十二个亿,最后还不够交税的,要赔上税金和银行利息。
  两位领导,我们来济州可不是为了搞慈善,扶贫的!”
  张华和杨亚斌对视一眼,都有些为难,如果算下来,有利润,哪怕利润低一点,他们也有话说,可以做工作,劝说让对方投资。
  现在算下来,要赔钱,而且赔的不是小数目,让他们怎么开口?
  有人说可以免税,先征后补,这个政策早在2000年的时候,就已经被国务院叫停了。
  房地产既不是高新技术企业,也不是公益性投资,根本享受不了免税政策。
  也许有些地方政府,为了地方发展,顶风作案,选择性忽视国务院的文件,但是这里绝对不包括张华。
  想要在仕途上有所作为,就绝对不会在这上面留下污点。
  至于拿地皮去补偿亏损,以济州的地价,要多少土地才能补偿这近十亿的亏损?
  张华和杨亚斌面对余庆阳算的这一笔账,有些束手无策,无从下手的挫败感。
  沉默了一回,张华才指着余庆阳画的简图,开口问道:“余总,刚才你定的容积率是2,小高层的容积率如果可以增加到2.5!
  如果按照2.5算,是不是能够多少弥补一下?
  另外,这一块住宅面积可以适当缩减一些,然后在靠近新运河路的地方开发商业门面房,也能增加一些利润吧?”
  张华的目的很明确,只要在纸面上计算的投资产出不亏损,那就有的谈,利润可以想办法去补偿。
  “张市长,首先咱们说缩减住宅小区面积,改建门面房,其实只要计算一下,其实和刚才我计算的差不多。
  至于说增加容积率,对不起张市长!
  我们华语建造的每一套房子,都是我们的招牌!
  我们绝对不允许出现为了利润,违法增加容积率的情况,国家明文规定小高层容积率1.5到2.0,我们选择2.0已经是上限,再增加容积率,一个是违法,再一个也会降低业主居住的舒适度,比如采光,比如小区绿化面积都会受到影响。”余庆阳义正言辞的拒绝道。
  张华挠挠头,有些头疼,真不知道该怎么谈下去了。
  “余总,不知道你有什么好的建议?”


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